De verkoop van de voormalige pastoriewoning aan de Hoekestraat 6 in Westkapelle zorgt voor politieke discussie in Knokke-Heist. Oppositiepartij Gemeentebelangen ziet in het pand een gemiste mogelijkheid om bijkomende betaalbare woningen te realiseren. Het gemeentebestuur verdedigt dan weer de keuze om het gebouw te verkopen. Maar wie de verkoopprijs, het EPC en vooral de toestand van het pand bekijkt, komt bij een bijkomende vraag terecht: hoe betaalbaar zou wonen hier na een volledige renovatie uiteindelijk nog zijn?
De voormalige pastoriewoning wordt te koop aangeboden vanaf 539.950 euro. Het gaat om een gebouw op 280 vierkante meter grond met vijf slaapkamers, twee badkamers, verschillende leefruimtes, een zolder en een kelder. De woning kan volgens de verkoopinformatie gebruikt worden als eengezinswoning of, mits de nodige vergunningen, als meergezinswoning. Het gebouw staat bovendien op de inventaris van het bouwkundig erfgoed.
Op papier biedt dat mogelijkheden. Net daarom vindt Gemeentebelangen dat onderzocht had kunnen worden of de gemeente hier zelf een woonproject kon realiseren. De partij plaatste die vraag donderdag tijdens de gemeenteraad en koppelde het dossier aan de bredere discussie over betaalbaar wonen in Knokke-Heist.
Foto’s tonen dat sleutel nog lang niet in het slot kan
Maar de foto’s van het gebouw vertellen ook een ander verhaal. Verschillende kamers ogen ruim en bevatten nog karaktervolle elementen, zoals grote raampartijen, oude tegelvloeren, radiatoren en een schouw. Tegelijk is duidelijk dat het interieur grondig moet worden aangepakt.
De keuken is sterk verouderd. Ook de badkamer is duidelijk aan vernieuwing toe. In andere ruimtes zijn beschadigde muren en plafonds zichtbaar en op sommige plaatsen lijken vochtsporen aanwezig. Verf- en pleisterlagen komen los en technische installaties ogen gedateerd. Wat daarvan louter oppervlakkig is en waar mogelijk grotere bouwtechnische problemen zitten, kan uiteraard niet alleen aan de hand van foto’s worden vastgesteld.
De officiële verkoopinformatie laat weinig twijfel bestaan over de algemene toestand: het pand wordt expliciet als te renoveren aangeboden. Het heeft EPC-label F met een bijzonder hoge energiescore van 969 kWh per vierkante meter per jaar. Bovendien wordt het gebouw als niet-asbestveilig omschreven.
Dat zijn geen kleine voetnoten voor een toekomstige eigenaar.
539.950 euro is pas het begin
Wie het pand koopt als woning, krijgt door het EPC-label F ook een wettelijke renovatieverplichting. In Vlaanderen moeten nieuwe eigenaars van woningen met EPC-label E of F de woning binnen zes jaar minstens naar label D brengen.
Hoeveel dat hier precies zal kosten, kan zonder een technisch onderzoek, offertes en het volledige EPC niet ernstig worden becijferd. Een concreet bedrag op de renovatie plakken zou daarom giswerk zijn.
Maar duidelijk is wel dat bovenop een aankoopbedrag vanaf 539.950 euro nog een aanzienlijk renovatiebudget moet worden voorzien. Denk aan energiezuinig maken, mogelijke isolatiewerken, verwarming, elektriciteit, keuken en sanitair, binnenafwerking en eventueel de aanpak van asbesthoudende materialen. Daar kunnen nog kosten bijkomen die pas tijdens een grondige technische inspectie aan het licht komen.
En precies daar wordt de discussie interessanter.
Wanneer wordt ‘betaalbaar wonen’ werkelijk betaalbaar?
Gemeentebelangen bekijkt het dossier vanuit de schaarste aan betaalbare woningen in Knokke-Heist. Dat probleem wordt ook door het gemeentebestuur zelf erkend. De gemeente stelde eerder dit jaar dat naast sociale huisvesting vooral betaalbare huisvesting voor mensen die in Knokke-Heist werken en wonen een belangrijke uitdaging blijft. Er staan verschillende woonprojecten op stapel, ook in Westkapelle, waar momenteel ook een publieke raadpleging over de herziening van het RUP loopt.
De pastoriewoning lijkt door haar omvang op het eerste gezicht een interessante plek voor meerdere woningen. De verkoopadvertentie vermeldt zelf dat een meergezinswoning mogelijk kan zijn, al is daarvoor een vergunning nodig.
Maar daarmee is nog niet bewezen dat zo’n project financieel ook betaalbaar kan worden uitgevoerd.
De gemeente zou in dat scenario niet alleen de waarde van een pand van meer dan een half miljoen euro moeten inbrengen, maar ook de verbouwing, energie-aanpassingen, studiekosten en eventuele erfgoed- en asbestmaatregelen moeten financieren. Vervolgens moet worden bekeken hoeveel afzonderlijke woningen stedenbouwkundig werkelijk mogelijk zijn en tegen welke huur- of verkoopprijs die kunnen worden aangeboden.
Zonder die berekening kan eigenlijk niemand overtuigend aantonen dat de verkoop noodzakelijk een gemiste kans voor betaalbaar wonen is, maar evenmin dat behoud door de gemeente financieel geen haalbare kaart zou zijn.
De echte vraag ligt misschien ergens tussen beide standpunten
Het debat gaat daardoor over meer dan de verkoop van één oude pastorij.
Knokke-Heist heeft nood aan woningen die bereikbaar blijven voor mensen die er wonen en werken. Een pand dat al eigendom is van de gemeente kan daarom terecht de vraag oproepen of publieke gronden en gebouwen niet eerst voor zo’n woonbeleid moeten worden onderzocht.
Tegelijk tonen net deze pastoriewoning, haar vraagprijs en haar toestand hoe moeilijk dat begrip betaalbaar wonen in de praktijk wordt.
Want een woning van 539.950 euro met EPC F, een renovatieplicht, een niet-asbestveilige toestand en een interieur dat op verschillende plaatsen grondig moet worden aangepakt, wordt niet vanzelf een goedkoop woonproject omdat de overheid eigenaar is.
Misschien is dat dan ook de berekening die in dit debat het meeste duidelijkheid zou brengen: wat zou het de gemeente werkelijk kosten om hier enkele betaalbare woningen van te maken, hoeveel woningen zijn er vergund mogelijk en wat zou de uiteindelijke kostprijs per woning zijn?
Pas wanneer die cijfers naast de opbrengst van de verkoop worden gelegd, wordt duidelijk welke keuze voor deze voormalige pastoriewoning financieel en maatschappelijk het meest betekent voor Westkapelle.
Bijna hilarisch dat de zogenaamde gemeentebelangen nu op de kar springen van betaalbaar wonen. Waar zaten ze dan in de afgelopen 40 jaar voor 2024?
Ze hebben wel slaafs de belangen gediend van enkele vermogenden en een klein deel van de gemeente, maar nooit de gemeente als geheel. Het is ook mede door hen dat de vastgoedoligarchie voet aan wal heeft gezet: beter nog, de rode loper werd uitgerold voor de vastgoedoligarchie, een garantie voor “onbetaalbaar wonen”.
Ze zijn duidelijk nog steeds zoekende in de oppositie.
Doe bij die 539.950 euro nog maar enkele 100.000 euro bij voor renovatiekosten.
Nog maar eens hebben de zogenaamde gemeentebelangen in de oppositie zich laten opmerken met een dode mus.