Maak jaarverhuur opnieuw aantrekkelijk

De wooncrisis vraagt meer dan één maatregel. Geen enkele IMMO in Knokke-Heist kan vandaag meer dan twee à drie apartementen aanbieden onder de 1100 euro huur per maand, en zonder sydickosten van 100 à 250 euro per maand. Maak jaarverhuur aantrekkelijker, breid het Betaalbaar Verhuurkantoor fors uit en zorg dat betaalbare woningen ook betaalbaar blijven. Dit kan volgens experts de enige oplossing bieden!

Wie in Knokke-Heist zoekt naar woningen voor vaste bewoning, botst snel op hetzelfde probleem: weinig (lees geen) aanbod, hoge huren en veel kandidaten voor elk degelijk appartement. Daardoor wordt de selectie streng. Maar de echte vraag is niet waarom eigenaars zo kritisch kiezen. Ze is waarom zoveel mensen voor dezelfde woning moeten aanschuiven.

De wachtrij is maar een symptoom

Kandidaat-huurders krijgen een lange lijst voorwaarden voorgelegd. Vast werk, voldoende inkomen, geen huisdieren, liefst twee lonen en een waarborg die meteen beschikbaar is. Dat kan hard en zelfs vernederend aanvoelen.

Toch begint het probleem eerder. Knokke-Heist telt volgens de gemeentelijke cijfers 16.698 gezinnen met een hoofdverblijfplaats en 21.534 tweede verblijven. Er zijn dus bijna 5.000 meer tweede verblijven dan gezinnen die officieel in de gemeente wonen.

Ook de recente bouwcijfers leggen de scheeftrekking bloot. Van de 276 appartementen die tussen 2021 en 2023 werden gebouwd, had 73 procent geen domicilie. Slechts 15 procent kwam op de huurmarkt terecht.

Een appartement zonder domicilie staat niet noodzakelijk leeg. Het wordt ook niet automatisch als vakantiewoning verhuurd. Maar het is evenmin een vaste thuis. Daar ligt de pijnlijke kern: Knokke-Heist bouwt nog altijd appartementen, alleen te weinig voor mensen die hier willen wonen, werken en een gezin uitbouwen.

Maak jaarverhuur opnieuw aantrekkelijk

Het is te eenvoudig om eigenaars met de vinger te wijzen. Wie een appartement koopt om het langdurig te verhuren, betaalt niet alleen een hoge aankoopprijs. Er zijn ook renovatieverplichtingen, technische attesten, belastingen en onderhoud. Daarbovenop komt het risico op leegstand, schade of een huurachterstand.

De rekening is snel gemaakt. In het eerste kwartaal van 2026 bedroeg de mediaanprijs van een appartement in Knokke-Heist 611.250 euro. Bij een maandhuur van 1.500 euro blijft het bruto rendement onder 3 procent. Belastingen, onderhoud, eventuele leegstand en financieringskosten moeten daar nog af.

Steunpunt Wonen schat het gemiddelde totale netto rendement van een Vlaamse huurwoning op ongeveer 3,29 procent. Het onderzoek stelt ook vast dat bestaande woningen minder aantrekkelijk zijn geworden voor verhuur. Vooral oudere huurhuizen verdwijnen uit het aanbod.

Veiligheid en woonkwaliteit mogen niet ter discussie staan. Niemand heeft baat bij een vochtige, onveilige of slecht geïsoleerde woning. Maar de regels moeten duidelijk, haalbaar en betaalbaar blijven. Wie degelijk en langdurig wil verhuren, verdient begeleiding in plaats van een administratieve hindernissenbaan.

Toch volstaat het niet om alleen naar Vlaanderen te kijken. In Knokke-Heist wegen de uitzonderlijk hoge aankoopprijzen en de grote vraag naar tweede verblijven minstens even zwaar. Wie eerst meer dan een half miljoen euro betaalt, kan daarna moeilijk een betaalbare huur vragen.

Geef het BVK een hoofdrol

Knokke-Heist beschikt al over een instrument dat een deel van die kloof kan dichten: het Betaalbaar Verhuurkantoor, of BVK. De gemeente huurt daarbij een private woning en verhuurt die door aan iemand uit de doelgroep.

Voor de eigenaar betekent dat een stipte huurbetaling, ook bij leegstand of wanbetaling. Het BVK volgt de administratie en het onderhoud op en onderhoudt het contact met de huurder. Die huurder krijgt op zijn beurt een woning onder de gewone marktprijs.

Dat systeem moet veel groter worden. Mijn voorstel: realiseer tegen eind 2032 minstens 500 bijkomende betaalbare woningen voor vaste bewoning. Dat kan met drie duidelijke sporen:

• breng 250 bestaande appartementen via het BVK naar de langdurige huurmarkt;
• bouw 150 nieuwe budgethuurwoningen;
• versnel de realisatie van minstens 100 bijkomende sociale woningen.

Om 250 bestaande appartementen te vinden, hoeft amper 1,2 procent van de eigenaars van een tweede verblijf mee te stappen. Dat is ambitieus, maar niet onhaalbaar.

Eigenaars die hun appartement minstens negen jaar via het BVK verhuren, zouden een renovatielening, technische begeleiding en een tijdelijke premie kunnen krijgen. Daar moeten heldere voorwaarden tegenover staan: de woning blijft het hele jaar beschikbaar, domiciliëring is mogelijk en de huur ligt minstens 15 procent onder een gecontroleerde marktprijs.

De gemeente behandelt eigenaars dan niet als tegenstanders. Ze neemt een deel van hun risico over in ruil voor een lagere, zekere huurprijs. Zo kan bestaand vastgoed opnieuw een thuis worden.

Laat tweede verblijven mee de oplossing betalen

De gemeentebelasting bedraagt in 2026, 990 euro per tweede verblijf. Die inkomsten zijn vandaag nodig voor de algemene uitgaven van Knokke-Heist. Toch moet een vast deel van de werkelijke opbrengst rechtstreeks naar een woonfonds gaan.

Dat fonds mag geen pot worden waaruit zonder meer huurgeld wordt uitgedeeld. Zo’n aanpak kan de prijzen verder opdrijven. Het geld kan wel dienen om woningen aan te kopen, renovatieleningen te verstrekken, huurgaranties te financieren en gemeentelijke gronden klaar te maken voor betaalbare woningbouw.

Dat is een politieke keuze. Elke euro voor een woonfonds kan niet tegelijk elders worden uitgegeven. Maar betaalbaar wonen is geen bijzaak meer. Zonder jonge gezinnen, alleenstaanden, zorgverleners, leerkrachten, horecamedewerkers en andere lokale werknemers verliest Knokke-Heist langzaam zijn dagelijkse leven.

Een gemeente draait niet alleen op bewoners die tijdens weekends en vakanties aanwezig zijn.

Maak 40 procent ook werkelijk betaalbaar

Bij bepaalde bouwprojecten werkt Knokke-Heist al met de afspraak dat 40 procent van het aanbod betaalbaar moet zijn. Dat principe verdient een duidelijkere en strengere toepassing.

Bereken die 40 procent op de totale woonoppervlakte, niet alleen op het aantal appartementen. Anders kan het betaalbare deel bestaan uit de kleinste wooneenheden, terwijl de ruime appartementen naar de vrije markt gaan.

Er zijn bovendien meer woningen met twee en drie slaapkamers nodig. Jonge gezinnen schieten weinig op met een lange reeks compacte appartementen met één slaapkamer.

Minstens de helft van het betaalbare aandeel zou uit huurwoningen moeten bestaan. Betaalbare koopwoningen blijven nuttig, maar ze helpen de alleenstaande of het jonge koppel zonder toegang tot een lening niet vooruit.

Op gemeentelijke gronden is erfpacht verstandiger dan een definitieve verkoop. De bewoner koopt of huurt de woning, terwijl de grond in publieke handen blijft. Zo blijft de betaalbaarheid langer overeind en gaat het voordeel niet alleen naar de eerste koper.

Trek grenzen zonder schuldigen te zoeken

Tweede verblijvers en toeristen zijn belangrijk voor Knokke-Heist. Ze steunen winkels, horeca en cultuur en dragen bij aan de gemeentelijke inkomsten. Hen als schuldigen aanduiden, zou gemakkelijk maar oneerlijk zijn.

Een toeristische gemeente moet wel grenzen durven stellen wanneer vaste bewoners worden verdrongen. Alle vakantieverhuur hoort correct geregistreerd en gecontroleerd te worden. In buurten waar de woonnood het grootst is, kan de gemeente via haar ruimtelijk beleid nieuwe volledige vakantiewoningen beperken. Tegelijk kan ze eigenaars belonen wanneer ze voor vaste verhuur kiezen.

Dat is geen aanval op het tweede verblijf. Het is een poging om het evenwicht te herstellen.

Sociale en private huur hebben elkaar nodig

Eind 2025 telde Knokke-Heist officieel 693 sociale huurwoningen. Voor de periode tot 2042 kreeg de gemeente een doelstelling van 307 bijkomende sociale woningen.

Die woningen zijn onmisbaar voor mensen met de laagste inkomens. Maar sociale huisvesting alleen zal de lokale wooncrisis niet oplossen. De bouw gaat daarvoor te traag en de doelgroep is beperkt.

Knokke-Heist heeft beide nodig: sociale woningen voor wie zonder steun geen behoorlijke woning vindt én een gezonde private huurmarkt voor mensen die zelf huur kunnen betalen, maar niet tegen de huidige prijzen.

Het debat hoeft dus niet vast te lopen in een keuze tussen overheid en markt. De overheid moet de markt zo sturen dat investeren opnieuw loont wanneer een woning ook werkelijk als woning wordt gebruikt.

De keuze ligt nu op tafel

Knokke-Heist moet beslissen wat voor gemeente het wil zijn. Alleen een aantrekkelijke badplaats en vastgoedmarkt? Of ook een plek waar mensen nog kunnen blijven wonen nadat de zomer voorbij is?

Zonder ingrijpen worden appartementen duurder, staan meer kandidaten in dezelfde rij en neemt het aantal vaste bewoners verder af. Dan dreigt Knokke-Heist een prachtige gemeente te worden waar steeds minder mensen werkelijk thuis zijn.

Meer woningen voor vaste bewoning komen er niet vanzelf. Daarvoor zijn keuzes nodig die eigenaars zekerheid geven, huurders opnieuw perspectief bieden en betaalbaarheid voor de lange termijn beschermen.

Cijfers en context

Knokke-Heist – Betaalbaar Verhuurkantooraal 2026, Knokke-Heist – Betaalbaar Verhuurkantoor.

Gemeente Knokke-Heist – bevolkingscijfers 2025

Steunpunt Wonen – rendementsanalyse private huur

Statbel – vastgoedprijzen eerste kwartaal 2026